Юридические аспекты продажи недвижимости
Если цели и срочность продажи определены, Вы планируете заключить эксклюзивный договор с агентством недвижимости, на цену и перспективы сделки помимо профессионализма специалистов риелторской компании, окажут влияние юридические нюансы, связанные с продаваемой квартирой.
Например, как долго вы владеете квартирой, как Вы ее приобрели, есть ли в квартире перепланировка или реконструкция, обременена ли квартира (залогом или иным обязательством), кто является владельцем недвижимости, кто прописан или временно зарегистрирован в квартире, кто был зарегистрирован в ней ранее. Если квартира находится в вашей собственности менее 3-х лет, то при ее продаже Вы должны будете заплатить налог в размере 13%. В связи с этим обстоятельством, 95% сделок с жилой недвижимостью, продавцы которой владеют ее менее 3-х лет, происходит формально по цене около 1 млн. рублей. Это может иметь в будущем негативные последствия, если Ваш контрагент или третья сторона захотят признать сделку недействительной в силу того, что стороны не договорились о существенных условиях про договор купли продажи недвижимости (в данном случае – цене). Чтобы этого не произошло, нужно обратиться к специалистам.
Не думайте, что история приобретения Вами квартиры является делом прошлого. Будущая сделка по продаже может не состояться по разным обстоятельствам: возможность оспорить сделку купли-продажи квартиры наследниками, интересы которых были незаконно нарушены при ранее совершенных операциях с недвижимостью, признание сделки ничтожной при заявлении третьих лиц (например, соседей по коммуналке) о притворном характере ранее заключенного договора дарения, о признании недействительной приватизации квартиры, о признании права пользования жилым помещением лиц, которые ранее были выписаны по причине прохождения службы в армии или пребывания в местах отбывания наказания, лиц, которые докажут, что вели на протяжении не менее шести месяцев с собственником или постоянно зарегистрированным в квартире лицом совместное хозяйство, а также по решению суда, если будет доказано, что предшествующие сделки с квартирой были произведены незаконно, а Вы не являетесь добросовестным приобретателем.
Наличие незарегистрированной перепланировки в квартире может иметь следующие последствия: признание сделки незаключенной в следствии нарушений условий договора с покупателем по его иску, требование о регистрации произведенных изменений в определенный срок или силами покупателя недвижимости за счет продавца, уступкой по цене.
Реконструкция имеет гораздо более серьезные последствия. Если Вы без согласования с уполномоченными структурами перенесли так называемые «мокрые точки» (системы водоснабжения, отопления или канализации), снесли или внесли изменения в несущие стены (конструкции), присоединили к жилой площади балкон, объединили несколько квартир, то готовьтесь к серьезным скидкам по цене, т.к. ответственность за Ваши действия перейдет к покупателю, или в будущем Вам будет выставлен судебный иск.
Прописанные в квартире лица (зарегистрированные по месту постоянного проживания) также влияют на ход сделки. Если покупателю или его представителю станут известны факты ущемления прав указанных людей, то сделка может не состояться или быть оспорена в будущем. Даже временно зарегистрированные жильцы могут быть препятствием для продажи недвижимости, не говоря уже о том, если временная (и не дай Бог постоянная) регистрации продавалась за деньги. Все это как минимум обусловит существенное снижение цены продаваемой квартиры. И это лишь верхушка айсберга, состоящего из множества юридических аспектов, проявляющихся в каждом отдельном случае.
