Свободной земли под застройку в Киеве практически не осталось
Глава набсовета группы компаний MA Group Андрей Малафеев предлагает решить вопрос нехватки земли под строительство, за счет промзон
Эксперты прогнозируют, что через каких-то 3-4 года девелоперы не смогут найти в столице ни одного пустого участка. И это при том, что население Киева ежегодно увеличивается на несколько десятков тысяч человек. А значит, увеличивается потребность в жилье, местах гражданского и общественного назначения.
25 % застроенной части территории Киева занимают промышленные зоны. Они-то и могут стать ключом к решению вопроса поиска новых земель.
Говорят, что существует только один абсолютно невосполнимый природный ресурс – земля. Ее никак не прибавишь. Особенно такую, которая пригодна для застройки. Любую нехватку земельного пространства можно восполнить только за счет трансформации его существующего использования. Снести хрущевки и поставить более вместительные высотки или намыть затапливаемые луга и другие угодья, чтобы построить Русановку, Оболонь и Троещину. Однако, год от года земельная пружина сжимается все больше. Чтобы подвинуть ее на какой-нибудь десяток, не говоря уже о сотне или тысяче гектаров, нужно все больше усилий, все больше средств на компенсацию затрат на трансформацию, на решение социальных проблем людей, ныне на этой земле живущих, или работающих, или отдыхающих…
А делать это нужно. Никуда не денешься – сегодня в столице на одного жителя едва можно наскрести где-то 22 квадрата жилья при показателе 26,5 квадратных метров на человека по Украине. И это «в среднем». Потому что у многих раз в пять больше, а еще у более многих – раз в пять меньше. Тогда, как в благополучных Европах, а тем паче в Америках и Австралиях, этих квадратов приходится где-то 35-40 и более «на нос».
Рано или поздно к такому показателю должны будем прийти и мы. Точно так же, как подтягиваемся к зарубежной планке в других сферах. Например, еще в 2013 году Украина занимала 83 место в рейтинге обеспечения автомобилями населения. Сейчас свое авто у каждого пятого украинца, а страна поднялась с в рейтинге на 69 место. Целых 14 пунктов за каких-то два года!
Так где же строить? Особенно, когда в собственное сознание настойчиво внедряются мысли о переуплотненности города, когда с боем решаются любые вопросы размещения нового строительства, даже когда не нарушаются действующие нормативные каноны. Идти в «прерию», за пределы городской черты? Не исключено. Частично так оно, наверное, и будет. Хотя, там нас не очень ждут.
В условиях правового нигилизма и беспредела Киев уже сегодня по всем более-менее благоприятным направления беспорядочно обсели сотни две недостроенных коттеджных городков и случайно расположенных в прилегающих населенных пунктах жилых кварталов и квартальчиков. Весь этот градостроительный винегрет, лишенный необходимых объектов общественного обслуживания, нормального городского транспорта и других, совершенно обязательных компонентов цивилизации, конечно, может, в определенной мере, решать жилищные проблемы. Но что-то не очень заметно, чтобы киевляне в массе стремились уходить из хорошо освоенных благоустроенных районов, подальше от метрополитена, от налаженной инженерно-транспортной инфраструктуры и объектов социальной сферы. Поэтому, видимо, еще рано ставить крест на дальнейшем планомерном использовании существующего городского пространства.
Давайте посмотрим на любимый город с высоты птичьего полета. Сегодня это просто: открываешь Google – и пожалуйста – весь город как на ладони, со всеми подробностями. Так вот, глядя на Киев глазом, заинтересованным в рациональном использовании земельных ресурсов, сразу видно, что правильно, эффективно застроенные старые и новые кварталы тонут в море усадебной застройки, присущей не столице, а среднестатистическому поселку городского типа, а главное, буквально теряются в обширных пространствах беспорядочной промышленно-складской застройки. Но оставим пока в стороне усадебную зону, хотя тут есть о чем говорить. Она составляет всего 5% городского жилого фонда, а занимает почти 30% всех территорий жилой застройки Киева. Не будем говорить и о кварталах «хрущовок», которые рано или поздно будут снесены, и, соответственно, высвободят территорию для более эффективной и современной застройки. Все это территориальные ресурсы, частичное или полное вовлечение которых в оборот требует огромных капиталовложений, и связано с необходимостью решения множества социальных проблем.
Обратимся к сухим цифрам. В процессе разработки нового Генерального плана Киева оказалось, что из 32 тыс. га застроенной территории столицы (включая все виды застройки, зеленые насаждения общего пользования, улицы и дороги) – 8 342га (или 25 %!), – это промышленные и коммунально-складские территории. Вы слышали когда-нибудь о том, что в Киеве расположен металлургический комбинат или автозавод, которые требуют многих сотен, а то и тысяч гектаров промтерриторий? Конечно, нет. А промзоны, по удельному весу которых Киев может запросто сравниться с крупнейшими промышленными центрами у нас есть! И площадь их, по сравнению с «лучшими временами», не уменьшилась. Хотя, киевская промышленность, как говорится, «лежит». Большая часть крупных предприятий, к сожалению, развалилась или бездействует.
Значительная часть промтерриторий просто «гуляет» или сдается сегодняшними собственниками и пользователями в аренду. Огромные пространства в срединной зоне города, прилегающие к центральным районам, используются неэффективно. Сегодня очень популярен лозунг: «давайте выносить промышленность из города!». Отвлечемся от экологических аспектов этой проблемы – спору нет, с ними обязательно нужно считаться. Но, что значит «выносить»? Кто это будет делать? Это анахронизм, пришедший из социалистического прошлого, когда все было общенародной собственностью. Сегодня практически у каждого предприятия есть собственник. Если ему выгодно – он уйдет сам. А, если нет, то что же? На каких правовых основаниях можно «сдвинуть» неэффективного пользователя территории? Таких оснований нет. Есть только один путь. Проблему нужно и можно решать экономическими методами. Нужно создавать такую ситуацию, когда нерационально использовать территорию автоматически станет не выгодно. Сделать это, к примеру, можно через глубокую дифференциацию платы за землю. Задача, конечно, очень не простая. Для этого нужна система объективных показателей и соответствующих нормативов.
Тем не менее, на уровне города в рамках действующей системы денежной оценки территории вполне можно принять дифференцированные показатели платы за землю для разных видов производственной деятельности, для разных отраслей. Профильных или непрофильных, в рамках народно-хозяйственного комплекса города, традиционных и инновационных, с высокой или малой концентрацией рабочих мест на единицу территории и т.д. и т.п.Если эта система платы за промтерритории заработает, неэффективный пользователь вынужден будет сам отдать городу ту часть территории, которая не нужна ему для производства, или уйти совсем. Такая система будет способствовать распространению принципов справедливости при использовании промтерриторий, совершенствованию градостроительной ситуации в городе и пополнению городской казны. Новые возможности лежат под ногами. Нужно только хорошо подумать и воспользоваться ими.
Источник: Бизнес
