Самые распространенные схемы мошенничества с недвижимостью
Докризисный ажиотаж породил множество схем мошенничества. Сегодня они сохранились, но в видоизмененном виде.
Журналисты сделали подборку самых распространенных схем мошенничества на первичном и на вторичном рынках недвижимости
Залог после продажи
Девелопер привлекает деньги под строящийся объект. После того, как тот сдается в эксплуатацию, владельцы квартир узнают, что их недвижимость находится в залоге у банка. Застройщик не обслуживает кредит, поэтому рассчитываться по его финансовым обязательствам приходится новым владельцам.
«Это схема возможна после сдачи объекта в эксплуатацию и смены юридического адреса объекта. Она, как правило, работает, если банк сотрудничает с застройщиком», — рассказываетуправляющий партнер юридической фирмы «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец. По его словам, в течение нескольких последних лет в столице проходили суды – люди, приобретшие квартиры у таких застройщиков, требовали признать договоры залогов недействительными. Чаще других фигурировал банк «Киев», практиковавший эту схему, говорит адвокат.
Верховный суд создал прецедент – вынес несколько решений в пользу приобретателей этих новостроек. Залоги были признаны недействительными.
Бессрочная стройка
Застройщик составляет договор инвестирования таким образом, чтобы снять с себя ответственность перед инвестором за срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию. При чрезмерном затягивании строительства инвестор юридически не имеет права требовать от застройщика компенсации.
В результате столь затяжного строительства инвестор несет колоссальные убытки и теоретически может вовсе никогда не увидеть свидетельства о праве собственности на инвестируемый объект. Застройщик при этом выходит сухим из воды, аккумулируя привлеченные средства и используя их по своему усмотрению.
Три хозяина одного объекта
Продажа одной и той же квартиры нескольким инвесторам сегодня не так «популярна», как лет семь-десять назад. Эту схему в свое время сделала известной компания «Элита-Центр». Сейчас она применяется реже, но риск вложить деньги в объект, который уже имеет своего хозяина, остается, предупреждает заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ Алексей Говорун. «Сейчас инвестор – как и прежде – не может на 100% быть уверенным, что он покупает квартиру, которая застройщиком не продана еще кому-то. Порядочные застройщики заинтересованы в том, чтобы в рамках реестра имущественных прав был сформирован реестр прав на строящуюся недвижимость, в которую они имели бы возможность вносить изменения в ходе продажи квартир. Это уменьшило бы риски инвесторов. Однако Министерство юстиции не реагирует. Инвестор должен вносить средства вслепую», — поясняет эксперт.
По его мнению, доверять свои деньги можно девелоперу, который предлагает прозрачный порядок приобретения, собрал все разрешительные документы на строительство, имеет портфель сданных объектов и отличную репутацию на рынке, и если на стройплощадке идут активные работы.
Ипотечный капкан
На вторичном рынке появилось много залоговых квартир или объектов, имеющих историю обременения. Это новый тренд. Такие объекты, как правило, продаются дешевле «чистых» квартир, а потому пользуются спросом. В то же время приобретение такого жилья может оставить будущего хозяина и без денег, и без крыши над головой.
«Квартира, которая еще недавно была в ипотеке, выводится судом из-под залога. Ее продают. А назавтра – опять же решением суда – на квартиру вновь накладывается ипотечное обременение. Новому покупателю остается или отказаться от квартиры (и внесенных денег) – или платить по ипотеке», — рассказывает схему Ростислав Кравец. Чтобы не попасть на удочку мошенника, следует потребовать от нотариуса всю историю приобретаемого объекта, которая фиксируется в реестре. Если там значится ипотека (пусть и погашенная), от сделки лучше отказаться, советует адвокат.
По поддельным доверенностям
Эта классическая схема практикуется до сих пор. Мошенники представляются лицами, которым хозяин, например, находящийся за границей, якобы доверил проведение сделки. Сделка проходит, а спустя время появляется хозяин и сообщает, что он никому ничего не доверял и никакой продажи не планировал – документы на право собственности у него на руках. Покупателям остается паковать чемоданы.
«Дедушкина квартира»
Еще одна схема потери денег на вторичном рынке – покупка квартиры после завершения действия договора пожизненного содержания. Суть договора: некое лицо переоформляет на себя собственность взамен на уход и содержание бывшего владельца этой собственности до его смерти. После того, как опекаемый умирает, новый владелец квартиры получает право ею распоряжаться и тут же продает.
В результате покупатель может быть вызван в суд наследниками умершего, которые потребуют объявить сделку ничтожной, так как при заключении договора пожизненного содержания бывшим владельцем квартиры не были учтены их права.
Избежать этого можно, если проверить у нотариуса историю квартиры перед сделкой и не приобретать сомнительные объекты, которые перепродавались несколько раз.
Источник: ABCnews
