Пять правил рантье

Из пяти квартир, которые у меня есть, три я хочу продать. Живу как на пороховой бочке

Все чаще слышу разговоры, что, мол, люди перестают покупать жилье и становятся вечными квартирантами. Я согласна: спрос на аренду жилья по-прежнему высокий.

Но! Все ищут, где совсем дешево. Хорошие добротные квартиры в достойных районах интересуют арендаторов все меньше. И причина не только в том, что у людей на руках мало денег – скупятся платить даже те, кто прилично и стабильно зарабатывает.

Поэтому и не вижу смысла делать дорогой ремонт, менять гарнитур, чинить технику. «Упакованная» квартира, увы, не отбивает вложенные в нее затраты даже в течение года. По той простой причине, что полгода стоит пустая – никто не хочет ее брать.

Посольский прием

Моя первая квартира для бизнеса оказалась у меня внезапно – почти сказочная история. Двоюродная бабушка – двоюродная тетка моей мамы – жила в одном из самых престижных районов Киева: на улице Рейтарской, в прекрасном старом доме с уникальной архитектурой. У старушки не было близких родных. Когда ее начали «окучивать» милосердные социальные работники из разных служб и неизвестно откуда взявшиеся шустрые риелторы, бабушка испугалась и оформила право собственности на квартиру на меня, заключив дарственную.

После смерти старушки я неделю была в ступоре. В квартире все сыпалось на голову, трещало и проваливалось под ногами. Краны прогнили, трубы – тоже. Газовая колонка грозила вот-вот взорваться. Здесь не было ремонта, как минимум, с момента полета Гагарина в космос.

Меня спас случай. В бабушкином доме искало квартиру для заселения своих сотрудников одно из иностранных посольств. Отсутствие ремонта сотрудников посольства не смутило – они заявили, что (если я как собственник не буду возражать) готовы реконструировать квартиру сами. Я и не возражала. Посольские провели реконструкцию оперативно.

Игра по-черному

На собранные деньги мне в течение нескольких лет удалось приобрести еще одну квартиру – в спальном районе Киева на правом берегу.

«Убитенький» панельный дом и маргинальное окружение меня поначалу не смутили: чего же волноваться, не себе беру – под аренду, думала я.

Сделала дешевый ремонт, завезла мебель, купленную за три копейки у соседки, собиравшейся увезти эту рухлядь на дачу, и запустила жильцов.

Должна сказать, в середине 2000-х найти жильцов на любой, даже самый страшненький объект, не было проблемой. В Киев ехали отовсюду. На каждом просмотре в затылок друг другу дышало в среднем четыре-шесть человек. Квартиру получал тот, кто готов был платить больше, либо – кто коррумпировал риелтора и платил ему не 50% от ежемесячной стоимости аренды (как было принято), а, например, 100%. Знакомая риелторша признавалась в те годы, что в день заключала по три-пять договоров. На стремительно растущем рынке была лишь одна беда: не хватало квартир.

Рынок – как, собственно, и сегодня, – на 95% был «черный». На нем каждый год вращались миллиарды неучтенных гривен. Хозяева были в выигрышном положении: они не оформляли постояльцев и не платили никаких налогов. Тех, кто пытался возмущаться, бесцеремонно выдворяли.

Потоп и воровство

Первая семья, которая у меня сняла квартиру «из-под полы» в том самом маргинальном районе, приехала из Краматорска: парень айтишник и девочка – офис-менеджер. Милейшие.

Сижу как-то дома, расчесываю кошек, вдруг – телефон: караул, вы что себе позволяете? Вы затопили кипятком весь дом! Оказывается, отключали горячую воду, бесхитростная девушка офис-менеджер открыла кран в ванной, да так его и оставила…

Так в ЖЭКе узнали, что у меня живут квартиранты. Мало того, что мне пришлось платить за ремонты в нескольких квартирах, так надо было еще и «решать вопрос» с начальником ЖЭКа, чтобы не пожаловались в налоговую. Налоговая тогда ловила несознательных арендодателей вроде меня – по наводке ЖЭКов. Это были единичные случаи (все остальные – договаривались).

«Договоренность» стоила $300. Меня пожурили и посоветовали в следующий раз более жестко инструктировать «родственников» и прописывать в договоре: мол, за все проблемы, которые они создают в квартире, они обязаны расплачиваться из собственного кармана.

Снова сделала ремонт в злополучной квартирке и запустила туда людей.

Через полгода меня среди ночи разбудил звонок в дверь: ломились мои квартиранты. Оказывается, они уезжали на пару недель, и за это время квартиру подчистую «выставили». О надежных дверях и замках я позаботиться забыла (а район – не забываем – маргинальный!). Квартиранты говорили, что это я навела воров, угрожали милицейскими разборками и требовали вернуть им всю украденную технику.

 «Связи» в милиции за вознаграждение быстро нашли воров и почти всю технику. Квартиранты вознаграждение компенсировать отказались. Я – отказалась возвращать им украденное. Разошлись с громкими скандалами и угрозами.

Одна на три

Первую квартиру я продала и взамен приобрела три: одну в престижном спальнике Правобережья, одну – на Левом берегу и еще одну – строящуюся, тоже на Левом.

И тут разразились кризисы. Стройка моя заглохла. Аренда подешевела. Но за счет того, что у меня было уже три сдаваемых объекта, кризисы прошли мимо меня. Почти мимо.

В годы правления прежней власти один из депутатов пролоббировал закон об обязательной регистрации граждан по месту жительства, если они живут на этом месте больше двух недель.

Одна из семей квартирантов вздумала на меня давить: требуем регистрации! Я им указываю на дверь, а они в ответ – в налоговую. В тот момент была очередная облава на «подпольных» рантье. Чтобы закрыть тему с налоговой, пришлось выложить $500. Кстати, в месяц за квартиру платили в два раза меньше.

Пять правил рантье

Я уже не хочу заниматься арендой. Устала. Да и не окупается нынче этот бизнес.

В соседней Болгарии апартаменты как стоили € 500 в месяц, так поныне и стоят. А у нас – четыре тысячи гривен в 2008 году и сегодня – это две принципиальные разницы. Рынок аренды жилья – в отличие от «вторичного» рынка продажи – еще во время первого финансового кризиса почти весь перешел в гривневое поле. Попробуй заикнуться квартиранту, что будешь брать в долларах: такой крик поднимается!

За эти полтора десятилетия, которые превратили меня из технолога легкой промышленности в рантье, я усвоила пять правил дикого рынка.

Первое. Ни один квартирант – каким бы душевным он ни казался – не станет тебе другом. Ибо считает, что ты дерешь с него три шкуры. Квартирант – чужой человек.

Второе. В квартире, которую ты сдаешь, только ты – хозяин. Всегда имей свой ключ от этой квартиры (квартиранту знать об этом необязательно). Ты должен иметь возможность в любой момент войти в дом.

Третье. Никогда не заключай с квартирантом никаких официальных договоров. В случае споров вокруг собственности на квартиру это может сыграть против тебя.

Четвертое. Не иди у квартиранта на поводу. Это он от тебя зависит, а не ты – от него.

Пятое. Прежде чем заниматься арендой на «черном» рынке профессионально, нужно организовать надежные тылы и заручиться поддержкой: в собственном ЖЭКе, в контролирующих органах, в бригадах «спортивных ребят». Только тогда вы будете в безопасности.

Конечно, это не Европа. Это вас удивляет? Полагаю, Европа придет на рынок жилой аренды Украины очень нескоро.

Источник: ABCnews

 

0 голосов

Комментарии запрещены.

В последние годы промышленность идет в интернет – в самом прямом смысле.

Всем необходимы развитые ресурсы с большой аудиторией и удобным функционалом. Людям нужен был промышленный интернет-портал, который бы полностью соответствовал их запросам.

Мы надеемся, что на нашем современном промышленном портале Украины, вы найдете всю интересующую информацию...
Статистика посещений
Яндекс.Метрика