Коммерческая недвижимость выходит из тени
Практика «серой» аренды уходит в прошлое, но может вернуться, если вырастут налоги
Рынок аренды коммерческой недвижимости – офисной, торговой и ресторанной – почти полностью перешел на официальные договоры и прозрачные сделки. Таким образом стороны пытаются обезопасить себя от неприятностей с фискальными органами и от нечестности со стороны партнеров, передает СтройОбзор со ссылкой на ABCnews
Чистый рынок
«В нашей практике нет аренды без подписания договоров», – рассказывает управляющий партнер CB Richard Ellis, Украина Сергей Сергиенко. «У серьезных бизнес-центров такого точно нет. Это возможно только в случае, если в аренду сдаются квартиры, то есть в сегменте непрофессиональной недвижимости»
Какая часть рынка аренды коммерческой недвижимости сейчас находится в тени, эксперты назвать затрудняются. «Это настолько малораспространенная практика, что мы с ней не сталкивались как минимум полтора года, поэтому сейчас такой статистики попросту нет», – рассказывает вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал. Хотя, по его словам, в 2005-2007 годах 40-50% рынка находилось в тени, а несколько последующих лет – и до 60%.
Генеральный директор компании «Бизнес Реал Груп» Галина Данильчук, оценивает текущий уровень тенизации рынка максимум в 20-25%, но добавляет, что это скорее ощущения, потому что на практике с такими сделками они не сталкиваются.
Основная причина нынешней легализации рынка – требования арендатора. «Юрлицу необходимо иметь официальное помещение, адрес, выгодно относить арендную плату на валовые затраты», – поясняет Анатолий Топал. Правда, он отмечает, что из-за налогового давления рынок слова может уйти в тень – если в результате реформы повысят налоговые сборы, многие снова захотят сэкономить.
Нелегальный бизнес
Кому приходится иметь дело с недовольными сторонами, так это юристам. «У нас такие дела есть, причем приходят как собственники недвижимости, так и арендаторы», – рассказываетстарший партнер адвокатской компании Ростислав Кравец.
По словам юристов, чаще всего ситуации с нелегальной сдачей помещений в аренду или с ведением двойной бухгалтерии по арендным договорам характерны для объектов государственной и коммунальной форм собственности. «Включая помещения Национальной академии наук Украины», – добавляет партнер ЮФ «Ильяшев и Партнеры» Максим Копейчиков. Он рассказывает об известном ему прецеденте, когда по таким объектам «задним числом» делались договора аренды, заключенные будто бы еще в 1990-х годах сроком на 25 лет и со ставкой не более нескольких десятков гривен за кв. м.
В 2005-2007 годах 40-50% рынка находилось в тени, а в несколько последующих лет – и до 60%. Текущий уровень тенизации рынка оценивают максимум в 20-25% Ростислав Кравец к списку объектов с нелегальной арендой добавляет помещения, не введенные в эксплуатацию. Он объясняет, что у таких объектов нет правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности, соответственно, и в аренду официально их сдавать нельзя. Но при наличии коммуникаций, а иногда и без них, помещения умудряются сдавать – в финансово сложные времена проще найти клиента, готового рискнуть ради экономии.
Нелегально сдают в аренду также помещения, находящиеся в залоге у банка. В принципе, их вполне можно сдавать официально, но тогда прибыль от аренды скорее всего пойдет банку на уплату кредита, а не в карман ипотекодержателя.
Экономия и риски
Хотя, как рассказывает Максим Копейчиков, в его практике дел о незаконной аренде становится все меньше. Причем связывает эту тенденцию он не столько со спецификой компании или изменением портрета клиента, сколько с общей ситуацией. «Рынок изменился», – считает он, добавляя, что нелегально арендовать помещения может только нелегальный бизнес.
«Риски несут обе стороны. Арендатор может испортить помещение, съехать и не заплатить за это собственнику. В то же время владелец может взять с арендатора плату за первый и последний месяц и выселить его буквально на следующий день», – рассказывает Галина Данильчук, добавляя, что к процессу выселения могут привлекать правоохранителей, могут менять замки и применять прочие неформальные рычаги.
Основное, чем «грешат» стороны – это указание в договоре неполной суммы аренды. Таким образом они, формально заключая договор, пытаются сэкономить: владельцы помещений – на налогах, арендаторы – на арендной ставке, ведь в таких случаях она обычно ниже среднерыночной.
Правда, как считают эксперты, риски не стоят экономии. «Что экономить? Налоговая ставка – от 4% с дохода, даже не со стоимости объекта недвижимости», – поясняет Анатолий Топал. Если собственником помещения является физлицо, ему проще зарегистрироваться как предпринимателю и тоже вести бизнес легально
По подсчетам управляющего директора ARPA Real Estate Михаила Артюхова, официальный договор обойдется собственнику недвижимости менее чем в 1% от ее стоимости, а риск не пройти налоговую проверку высок. Кроме того, поскольку недвижимость – достаточно дорогостоящий бизнес, размеры скрытых от фискальных органов доходов могут достаточно высокими для того, чтобы незадачливый арендодатель попал под санкции уголовного кодекса.
