Исповедь квартирного спекулянта
Перепродажа недвижимости сделала меня вполне состоятельным человеком. Я уверенно отношу себя к среднему классу — по ключевым определяющим категориям. Семья живет в новостройке в тихом уголке Правого берега — не на олигархическом Печерске, но вполне респектабельно. Дети учатся в хороших учебных заведениях за рубежом. Отдыхаем в Таиланде, на Бали или в Индии. У всех взрослых членов семьи есть свои карманные бизнесы в виде МАФа под подъездом или интернет-магазина безделушек. Есть два хороших дома в Европе: домик в Испании и апартаменты в Болгарии. Есть авто и депозиты в банках.
Одна беда — мне скоро на пенсию. Мой неформальный бизнес, полагаю, вот-вот пойдет под откос –когда украинская недвижимость, наконец, перестанет быть «пузырем» и обретет свою фактическую «смешную» цену. А профессиональная моя пригодность уже давно нулевая. Я в прошлом врач, невролог. Уже лет десять как поставил на себе точку в этой отрасли. И вот как раз сейчас понимаю — зря.
Когда я приехал в Киев, а это было в 2001 году, сразу усвоил простую истину: кто владеет столичной недвижимостью — тот владеет миром. Первой квартирой была убогая «гостинка» на Радужном, на приобретение которой мне пришлось брать в банке кредит. Я устроился на работу в частную клинику, поселился в «гостинке» и занялся поиском средств на новые объекты. Но потом бросил больных и устроился в агентство недвижимости. Брал любые объекты (тогда за каждой квартирой выстраивалась очередь, ибо цены росли каждый день), плюс брал на себя до пяти-шести покупателей одновременно. Обслуживал всех.
За полтора года я не только выплатил кредит, но и вложил деньги в покупку квартиры в новостройке. Потом — еще две: одну на Левом берегу Киева, другую — в ближайшем пригороде. Тогда на начальных этапах строительства квартиры стоили в два-три раза дешевле, чем в уже сданном доме. И, соответственно, за полтора-два года можно было нарастить капитал на 200-300%. А в моменты пикового роста цен на рынке подъем зашкаливал за 400%. Такого прироста не давал ни один другой бизнес, ни один депозит. Большинство моих коллег поступали так же.
Я разделил свой бизнес на две категории: работа с застройщиками (инвестирование в новостройки) — и поиск выгодных вариантов на вторичном рынке. Каждая категория была интересна и рискованна по-своему.
В момент ажиотажа вторичный рынок буквально кишел аферистами, продающими «стремную» недвижимость. Как-то мне попалась убогая, но очень дешевая хрущевка на Дарнице. По тогдашней наивности решил: молодцы, сбросили стоимость из-за неликвидных параметров. Проводим сделку, я быстро делаю квартире марафет, подключаю девочку-брокера и начинаю продавать. Она обошлась мне примерно в $50 тыс., а новая цена уже была $ 90 тыс.
Через пару дней прибегает девочка с распахнутыми от ужаса глазами: «Там… прежний хозяин объявился, говорит, никому ничего не продавал. Если я не уберусь из квартиры — перережет горло… Еле сбежала!»
Оказалось, один из хозяев был выписан и отбывал заключение. Накануне его освобождения родственники как раз и продали квартиру. Сделка по суду наверняка будет признана никчемной (из-за того, что не учли еще одного жильца). Да и жилец настроен решительно: вполне может сделать то, что пообещал. Пришлось подключать знакомого «силовика». Он за небольшое вознаграждение уговорил зека согласиться на трехкомнатную квартиру в области, которую я купил вместо хрущевки.
После всех расходов заработок составил около $5 тыс. Так мало со сделки я зарабатывал только когда бегал простым риелтором.
Чуть позже я организовал небольшое агентство, которое «пробивало» данные стариков с квартирами с тем, чтобы заключать с ними договоры пожизненного содержания. В ЖЭКе такая информация стоила $100-200 за каждую живую душу, в собесе — $200-400.
Скоро у нас была приличная база. Часть стариков вели мы сами, остальных — предлагали на продажу по бросовой цене. Схема была такая. К нам приходит человек и в присутствии нотариуса заключает со стариком, который живет в своей квартире один и уже дышит на ладан, официальный договор пожизненного содержания (есть такой в украинской юриспруденции). Он сразу оплачивает, например, $10 тысяч — эти деньги частью идут на счет старика (мы открывали каждому счет), частью — на счет нашей компании.
Этим же договором он обязуется ежемесячно давать человеку энную сумму денег (пересылать, привозить — по-разному). Небольшую — 500-600 грн. И так до самой смерти. Все счастливы.
Старик остается доживать в своей квартире, получая помощь. Человек, заключивший договор, становится за очень небольшую сумму владельцем квартиры (с момента подписания договора квартира переходит в собственность опекуна). Единственная оговорка: он не может при жизни старика ничего с этой квартирой делать.
Как правило, наши старички доживали последние полгода-год. Так что ждать своей квартиры нашим клиентам приходилось недолго. Потом мы же помогали им наводить в квартире предпродажный марафет, продавали ее и искали клиентам уже постоянное жилье — для них самих.
Не скажу, что осчастливил многих, но с дюжину семей я так точно поселил.
Первичный рынок, конечно, не мог похвастаться столь сочными криминальными сюжетами. Тут было только два подводных рифа: сколько и кому взяток нужно дать, чтобы тебе достался объект поинтереснее, и — достроят ли дом в принципе.
Взятки — особенная тема. Крупнейшие проверенные строительные компании, в надежности которых никто не сомневался, «выбрасывали» свои квартиры на этапе котлована по достаточно привлекательным ценам, разительно отличающимся от средней по рынку. Скажем, в начале 2008-го однокомнатная на нулевом этапе официально стоила лишь $55 тысяч в эквиваленте, а на вторичном рынке после ввода дома в эксплуатацию за аналог можно было просить $ 120 тысяч. Но… Открывая продажи, застройщик выставлял на продажу «двушки»-«трешки». Самые ходовые «единички» таинственным образом испарялись заранее. Чтобы их купить, да еще и оптом (я обычно брал по 5-7 квартир), нужно было договариваться с менеджерами из стройкомпании. В среднем «сверху» за каждую квартиру надо было переплатить по $10-15 тысяч. Если же человек покупал для себя, одну квартиру, ему надлежало положить в конверт $20-25 тысяч.
Этот бизнес процветал широко. Были даже созданы специальные агентства, которые обеспечивали желающих квартирами «из-под полы».
Сейчас времена радикально переменились. В свободной продаже — огромный ассортимент квартир. Застройщиков плотно мониторят. Но бизнес все еще имеет смысл. Пока квартиры в сданном доме стоят дороже, чем в том, где только открылись продажи.
Скажу честно: до сих пор остались застройщики, которые в домах на уровне котлована продают жилье буквально по себестоимости. Такие квартиры разметаются быстро. В том числе и моими коллегами. У меня сейчас одновременно строится 14 квартир — у крупных застройщиков.
Это рано или поздно закончится, поскольку это невыгодно застройщикам. Это вынужденный шаг с их стороны — им нужные живые деньги. Рано или поздно мы придем к мировой практике: квартиры продаются только в сданных домах или в домах, вводящихся в эксплуатацию. Никаких резких ценовых «вилок» на одну и ту же недвижимость нет и быть не может. Коридор: максимум 20%. Вот когда мы дотянемся до такого формата, моя профессия отомрет сама по себе.
Источник: ABCnews
